[부동산] 미등기 신축 아파트 전세계약 (Tip. 전세가협상)

신축 아파트에서 거주하는 것은 누구에게나 선망의 대상입니다. 현재 저는 4년차 신혼부부이며, 등기가 나와있는 신축 아파트에 이사를 다녔지만, 이번엔 처음으로 미등기 신축 아파트 이사를 가게 되었습니다. 미등기 신축 아파트의 경우, 등기부등본이 조회가 되지 않아, 임차인 입장에서 전세 계약을 결정하는데 어려움을 많이 느끼실 거라고 생각합니다. 이 글을 통해 미등기 신축 아파트 전세계약을 고민하시는 분들에게 도움이 되었으면 하는 바람으로 이 글을 작성합니다.

미등기 신축 아파트 전세 계약 과정

매물 탐색부터 전세 계약, 대출, 입주까지 과정 중 제가 알게 된 내용과 소소한 Tip도 같이 알려드리겠습니다.

1. 사전 준비

부동산에 방문하시기 전에 아래 사항을 준비한다면, 부동산 중개인과 원활히 소통이 가능하여 빠르게 매물을 탐색하실 수 있습니다.

1. 최대 전세금 가능 금액 확인
2. 네이버 부동산을 통한 전세 시세 확인
3. 신축 아파트에 대한 커뮤니티 내용 확인 

최대 전세금 가능 금액을 확인하는 이유는 부동산 중개인을 통해 임대인과 전세 가격을 협상하는데 활용하기 위함입니다. 임대인은 전세금을 많이 받기를 원하고, 임차인은 전세 가격을 낮추어야 대출금을 줄일 수 있기 때문에, 서로 개인의 이익만 추구한다면 거래 성사가 쉽지 않을 것 입니다. 이 때, 협상하는 과정에서 자연스럽게 계약 금액이 절충될 때, 가격이 오를수도 있기 때문에 최대 전세금 가능 금액을 확인하는것을 추천드립니다.
재건축 또는 재개발로 지어지는 신축 아파트의 경우, 조합과 건설사 간 문제가 없는지 "호갱노노" 또는 "네이버 카페" 또는 매물 근처의 "부동산"을 통해 정보를 입수하는 것이 중요합니다. 호갱노노의 커뮤니티를 이용하면, 조합원과 아파트 매수자와 같은 사람들이 주고받은 문의내용글을 확인하실 수 있습니다. 

2. 부동산 매물 탐색 & 가격 협상

부동산 중개인들은 공동중개 또는 단독중개 매물을 임차인에게 소개합니다.부동산을 방문하는 임차인들은 원하는 매물이 이 제각각이므로 부동산 한 곳에서 고객 맞춤의 매물을 소개하는데 어려움이 있습니다. 이러한 고객을 잡기 위해, 부동산에선 서로 매물을 공유하고, 고객이 원하는 매물을 가지고 있는 부동산에 연락하여 공동중개를 진행하는 경우가 있습니다. 
가능하다면, 공동중개 매물을 피하시는게 좋습니다. 그 이유는,  공동중개의 경우 중개에 참여한 중개사 간 중개수수료를 나눠 가지다 보면, 수수료 협상 문제가 있고, 전세 계약 작성 전 해당 매물과 관련해 문의 할 때  임차인 > 중개인1 > 중개인 2 > 임대인, 임대인 > 중개인 2 >  임차인 순서로 연락이 닿게 되므로, 소통에 매우 불편함을 느끼실 수 있습니다.
(임대인이 1개 매물을 여러 부동산에 내놓은 경우는 공동중개가 아니므로 괜찮습니다.)
부동산 입장에서도 단독중개 매물을 임차인에게 소개하고 계약을 체결해야 중개수수료를 다 가져갈 수 있으므로, 공동중개 매물을 가급적 임차인에게는 계약을 강하게 권유하진 않습니다. 
다음으로, 부동산에 원하는 조건의 매물이 있는지 문의할 때 가급적 최대 전세금 금액을 제시하지 않는 것이 좋습니다. 왜냐하면, 임차인이 처음부터 최대 5억 전세금 마련이 가능하다고 하면 중개인은 좋은 매물을 보여주면서 "이 집은 5.2억 매물이긴한데, 임대인에게 가격을 낮출 수 있는지 문의해봐야 한다"라는 식으로 임차인에게 전세자금을 높게 받기 위해 유도합니다.

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이 때, 최대 전세자금을 4.8억을 제시했었다면, 5억으로 가격을 맞춰주면 당장 계약하겠다는 의사를 전달하는 식으로 협상 전략을 펼칠 수 있기 때문에 최대 전세자금은 중개인에게 전부 오픈하지 않는것이 좋습니다. 최대 전세금을 중개인에게 먼저 오픈하고, 임대인에게 매물 가격을 낮춰준다면 계약을 하겠다는 방식으로 접근해도 좋습니다. 물론 어디까지나, 임대인의 자금 상황에 따라 전략이 먹힐 수도 있고, 안먹힐 수도 있습니다.
이와 같은 협상 전략을 통해 임대인의 자금상황과 성향을 간접적으로 판단할 수 있으므로, 해당 전략이 실패했다고 해서 상심하실 필요가 없습니다. 그리고, 네이버 부동산에 올라와 있는 부동산의 가격은 임대인이 받고싶어하는 가격이므로, 반드시 그 가격에 맞춰서 계약을 해야한다는 인식을 가질 필요가 없습니다.  

3. 전세계약 작성 

매물탐색 후, 원하는 매물과 중개인을 통해 전세계약금 협상이 완료되었다면 계약을 진행해야 합니다. 바로 본 계약을 작성하셔도 되지만, 임대인과 시간조율이 필요하거나 시간이 늦은 경우엔 가계약을 우선 체결하는것이 좋습니다. 가계약을 체결하는 것만으로도 계약효력이 있으므로, 추후 일정 협의를 통해 본 계약(전세계약서작성)을 서두르지 않고 진행할 수 있습니다.
미등기 신축 아파트는 등기부 등본이 나오기 전까지 융자 여부를 확인할 수 없으므로, 전세계약서 작성 시 아래 사항을 확인하시고, 필요한 내용은 특약사항에 추가하시면 됩니다.

• 임대인의 신분증, 분양계약서 확인 (등기부등본 조회가 안되므로, 임대인의 물건이 맞는지 확인 필요)
• 잔금일 중도금을 완납하고, 완납 증명서를 임차인에게 보여줄 것 (잔금완납이 되어야 입주가 가능함)
• 잔금일 전까지, 해당 부동산에 선순위대출 없는 조건으로 계약하는 것임 특약에 명시 (무융자조건으로 해야, 임대인 문제 발생 시 전세금 반환에 유리)
• 아파트 사용승인서 또는 준공인가증 서류 요청 (전세 대출에 필요)
• 입주안내문 요청 (전세 대출 시 필요)

전세계약을 체결 완료 후, 주택 임대차 계약을 신고하고, 확정일자를 받아야 합니다. 주택 임대차 계약은 계약 체결 후 30일 이내에 해야합ㅈ니다. 이를 위반 시, 과태료가 부과되오니 이 점 유의하시길 바랍니다. 주택 임대차 계약을 신고하면, 확정일자도 자동으로 부여되므로, 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)에서 임대차 거래를 신고하시면 되겠습니다.

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4. 대출

전세계약서 작성과 주택 임대차 거래 신고까지 완료하였다면, 은행의 전세대출상품을 물색하여 대출 실행을 준비해야 합니다. 전세대출은 연봉(원천징수금액)의 3~4배 정도 나온다고 보시면 됩니다. 만약, 전세계약 전 대출실행이 가능할 지 먼저 확인하고 싶으시다면, 아래 서류를 준비하셔서 은행에 방문하셔서 대출을 얼만큼 받을 수 있는지 확인해보시길 바랍니다.

• 재직증명서
• 주민등록등본
• 근로소득원천징수부 (1~2년)
• 건강보험자격득실확인서

아파트 사용승인일이 확정되고, 입주 시작일 이후부터 다른 입주자가 정상적으로 이사를 진행하고 있다면 전세대출 상품을 이용하시는데 큰 무리는 없으실 겁니다.